11月物业服务发展报告·观点月度指数

摘要：在强者恒强的趋势下，未来中小型物企的发展空间会被进一步压缩，逐渐被资本边缘化。

观点指数 11月，物业股资本浪潮继续涌动，新进者络绎不绝。融创服务、金科智慧服务两家规模物业服务企业集中登陆资本市场。截至11月底，香港资本市场上的物业服务企业已达到33家。

大量的物业股上市造成的直接结果是，近期物业股板块整体走弱与普遍破发。市场数据显示，目前香港资本市场上33只物业股平均跌幅4.29%，但较此前两月动辄10%以上的平均跌幅有明显收窄，整体有逐渐平稳的趋势。

资本市场以外，头部物业服务企业仍是以抢占城市服务赛道为发展重心，月内碧桂园服务、永升生活服务、雅生活服务等头部物业企业积极与地方政府合作，探索城市服务更多的发展可能。

从“11月中国物业服务发展指数TOP30”榜单上看，万物云继续稳居榜首，碧桂园服务、保利物业紧随其后，位列榜眼和探花。

11月，碧桂园服务发布新品牌，并宣布要回归物管行业本源，认为物业的本质应该基于人对建筑空间的需求而产生的服务。

经过多轮业务扩张和边界拓展，目前碧桂园服务已在行业形成规模优势。除“三供一业”业务外，截至2020年上半年，碧桂园服务合同管理面积约为7.46亿平方米，收费管理面积约为3.2亿平方米，期内收入达到62.71亿元。

截至11月末，碧桂园服务的市值位列上市物企之最，达到1272亿港元。

此外，碧桂园服务亦持续在城市服务细分赛道上探索，签约甘肃东乡沿洮河经济带项目，主要工程包括棚户区改造、市政道路、地下管网、跨河桥梁、劳动密集型产业园等12个项目。

保利物业亦在该赛道上做出了新尝试，签约广州市白云区云城街道全域化服务，从环境卫生、城市秩序、综合治理、绿化养护等多个维度进行治理。并且，保利物业将对街道公共资源经行盘活运营，将公共资源多种经营收益补贴反哺到街道公共服务中。这一尝试，对目前市场上存量物业改造与资产价值提升提供了一定参考。

近月来，头部物业服务企业普遍通过招投标、收并购、和国企成立混改公司、和政府合作成立城市服务平台等方式，拓展城市服务业务。不过，大部分物企并没有完全形成成熟的服务路径，业务范围也存在一定差异性。

因此，对于物业企业而言，城市服务仍具有较大的发展空间。

就目前情况来看，城市服务仍属蓝海市场，但大部分市场资源集中在地方政府手中。预计随着利好政策持续推出，“机关及企事业单位后勤服务改革”、“公共服务领域鼓励社会资本投资和运营”等政策的落实，将给物业行业带来较大增量市场。

经过数月回调，物业股股价仍在持续下探，但整体跌幅已有明显收窄。

据观点指数统计，11内33家香港资本市场物企平均跌幅4.12%，而10月平均跌幅10%。

具体来看，33只物业股中，有11只呈上涨趋势，滨江服务以10.95%涨幅领衔，金科服务、中奥到家、绿城服务紧随其后，涨幅在6%以上；彩生活表现稳定，月内股价涨跌幅并不明显。

数据来源：Wind、观点指数

此外，有21只物业股下跌。其中蓝光嘉宝服务领跌，月内跌幅达到20.6%，随后是第一服务、世茂服务与浦江中国。

近期，物业股整体走势趋弱。疫情期间，物业企业较好的现金流与抗周期特征，以及具备以社区场景开展的各种增值服务利润空间，使得热度被推至高位。

第四季度以来，资本市场又迎来融创服务、金科服务、世茂服务等多家大型物业服务企业密集上市，行业稀缺性降低，企业间的服务同质化问题开始暴露。这段时期的回调，意味着资本市场开始逐渐回归理性。

因此，自9月起，新城悦、雅生活开始进行回购或股东增持，增强投资者信心。

数据来源：企业公告、观点指数整理

据观点指数统计，月内雅居乐共斥资3153.5万元增持雅生活近93.7万股，持有的总股本比例达到54.09%。

从雅生活股价走势来看，7月份股价达到顶峰，为48.55港元/股，随后便呈现逐月下探趋势。截至11月30日，收盘价为32.65港元/股，月内微升0.46%，股价较顶峰时下跌约32.7%。

大股东增持一定程度上增加了市场信心，月内雅生活股价相对稳定，并在12月出现回升趋势。

从11月情况来看，物业板块回调幅度有所收窄。如果物企股价持续保持复苏趋势，那么基本可以认为，物业板块阶段性回调状态将在近期结束，股价将会回升至合理状态。

值得注意的是，11月港交所发布有关主板盈利规定的咨询文件。港交所认为，由于自1994年推出《主板规则》中所设置的最低盈利规定与2018年提高的最低市值要求不相适应，因此拟将盈利规定按市值规定于2018年的增幅比例调高150%，或按恒生指数平均收报点数（由1994年至2019年）的概约增幅调高200%。

具体来说，对应的盈利要求有两个。其一，最近一个财政年度须不低于5000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于7500万港元；其二，最近一个财政年度须不低于6000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于9000万港元。该规定计划于2021年7月1日开始实行。

换而言之，企业IPO的门槛提高了，这对于部分意欲赴港上市的中小物业公司来说是一种挑战，或许会导致在新规实施前发生又一波物业服务企业上市潮，部分盈利能力较低、业务结构单一的中小物业企业，或许会加紧上市进程，抓住最后的上市黄金窗口期。

就当前物业股股价表现看，具有较强增长能力以及背靠实力房企的物业股，在资本市场的竞争力凸显，行业分化开始加剧。

如近期上市两家亿量级物企均有不同程度的涨幅，其中金科服务月内涨幅达到8.84%，融创服务月内涨幅2.93%。

与之对应的是第一服务控股，发行价2.4港元，首日上市破发，大跌26.7%，股价在1港元附近波动。究其原因，与规模小，市场对其增长空间普遍存疑有关。

同时，当下物业服务行业仍以规模制胜，以并购方式提升市场份额和自身成长性依旧是常态。在强者恒强的趋势下，预计行业集中度将进一步提升，未来中小型物企的发展空间会被进一步压缩，逐渐被资本边缘化。

总体而言，当前国内存量市场空间广阔，物业管理行业的集中度仍相对较低，各细分业态、增值服务空间仍待挖掘。长远来看，对物业服务行业持续看好的投资逻辑依旧不变，市场仍有巨大潜力空间。