物业增长瓶颈将现？ 深耕带来破局之道丨楼市

彩生活上市，以超母公司花样年的市值引爆资本市场，培育多年的物业开始俘获资本的“芳心”；后来雅生活、碧桂园服务等品牌物企上市引发一轮资本热潮，再到疫情下，物业行业的价值被挖掘，大量物企扎堆上市，带来新一轮的物业价值重估。 

这当下场轰烈拥抱资本大潮中，“出道即巅峰”是很多物企的写照。怀揣对未来的无限憧憬去拥抱资本市场，随后便被“卖身”，以挽救岌岌可危的母公司。 

物业从房地产拆分而来，业务上存在大量的关联交易，在房地产上行阶段，物业行业规模快速成长。当房地产行业面临下行压力，“卖身”、行业增长瓶颈等问题开始困扰物业行业。

减少对房地产的依赖，开辟独立稳定的增长渠道，筑牢增长的“护城河”，这些都是摆在物业行业面前的现实问题。 

01

优化业务结构 打破增长困局

物企大多背靠房企，服务内容与母公司有着密切关联，通过向母公司提供服务、对接资源、销售尾盘、车位等获得收入。这种强关联交易，是物企实现营收和利润的大规模增长的重要渠道。 

“三道红线”压力下，房企扩张和投资承压，资金困境和规模增速放缓，房地产行业竣工和市场销售均低于预期。物企依靠母公司“输血”实现业绩增长和规模扩张的路径或面临“瓶颈”。

一方面是上游房企的危机传导，另一方面是物企毛利率下滑。面对人工成本逐年上升，物业管理费因市场和政策等原因难以上调，物业利润空间逐渐被压缩。 

wind数据显示，2021年上半年，51家上市物企平均毛利率为30.63%，较2020年上半年相比下降0.12个百分点。其中，有28家物企毛利率较去年同期下降，下降企业中不乏龙头物企，如碧桂园服务、雅生活、世茂服务等。 

部分重点物业公司毛利率情况 ：

来源：wind、中泰证券研究所

物业管理作为物业提供的基本服务，是物业收入来源重要的基本盘，其毛利率的变动对整体毛利率水平影响较大。 

面对人工等成本上涨的压力，不少物业另辟蹊径，通过改善业务结构，在基础物管毛利率下跌的背景下，企业整体毛利率仍出现上升。如滨江服务，尽管基础服务毛利率下跌，滨江服务毛利率仍然上涨0.36%。 

企业对业务结构的调整对最终成绩产生了一定积极影响。随着物企的持续探索，近年来增值服务延续增长态势，成为企业收入贡献的重要来源。据平安证券统计，2021上半年11家主流物企社区增值服务收入78.5亿元，同比增长113.2%，毛利润33.7亿元，同比增长104.9%；收入占比均值升至18.2%，毛利润占比均值升至26.9%。 

行业长期向好因素不变。为抓住未来增长空间，大多企业在财务报告中表示要调整业务结构，持续挖掘社区增值服务的潜力、布局城市服务等。 

02

城市深耕&深挖增值服务

发展到现阶段，物企借助收并购，受益于母公司业务布局，其城市布局基本完成，下一步就是城市深耕和业主增值服务的深入挖潜，拓展独立业务的盘子，同时通过深耕提升效能，提高利润水平。 

目前，已经有部分物企增值服务收入实现正增长。据中指物业研究院数据显示，2021年上半年，44家港股上市物企中，有36家企业增值服务收入破亿元，其中有11家企业突破10亿元大关。 

据华润万象生活2021年中期报告显示，公司2021年上半年实现收入同比增长42.3%；实现毛利率32.2%，同比增长8.1%；其中，住宅物业管理服务毛利率较去年同期增长2.4个百分点，商业运营及物业管理服务毛利率较去年同期增长17.4个百分点。 

财报中显示，购物中心盈利能力大幅提升，一方面受益于规模经济效应，另一方面则是收入模式的调整。 

华润万象生活作为商管龙头，在各中心城市深耕布局，从“社区管家”转型为“城市管家”，持续探索智慧物联和城市运营服务。 

中信建投表示，公司新梳理的代建代运营、城市更新、长租、产业、康养、影业、教育等生态圈要素型业务，是城市投资开发运营综合能力的重要补充，将协同主业未来增长和资源获取。

同样深耕城市的还有万物云。万物云向城市更新和业主服务双向发力，服务从城市居民基于“住”的消费、营造宜人环境的服务管理和空间服务效率改善三方面入手，把物业企业的系统思维和流程管理融入城市治理服务。通过创新服务模式、重塑空间效率，万物云建立了竞争壁垒，或将成为企业助力城市更新的典范。 

乡村振兴建设委副秘书长袁帅表示，从服务小社区起步，到探索城市大物业，全生命周期服务逐渐成为升级主流。 

需要注意的是，当前人工成本上涨。一味的规模扩张致使人均坪效降低，盈利能力能力不一定得到提升。于物企而言，如何布局城市深耕是物企需要考量的重要因素。 

碧桂园服务选择将城市服务业务布局在三四线城市，多以与当地政府或当地企业共同成立项目公司的股权合作模式。碧桂园服务的城市选择或与碧桂园城市布局主要在三四线城市有关。 

世茂服务向和讯表示，公司坚持短期与长期目标相互协同，短期专注浓密度提升与战略性赛道卡位，为中长期培育新增值引擎，打造持久竞争力。 

03

构建差异化竞争

整体来看，物业增值服务发展和管理还处于初步阶段。受政策和市场潜规模推动，大多物企将发展增值服务方向落定在养老服务、城市服务、校园服务和智慧场景服务。 

“物业正在顺应时代要求，不断拓展新的业务边界。” 袁帅表示，新时期的物业呈现新科技、新服务、新生态、新价值的“四新”发展路径。 

每一条赛道，不乏抢滩者。例如，校园服务方向，世茂服务、雅生活、金科智慧、新大正等纷纷竞逐。智慧生活服务方面，据了解，融信服务近日正在福建落地智慧社区。此外，还有碧桂园服务、万物云等已经开启智慧物业赛道掘金。 

企业虽然采取了不同的策略，但自身定位、发展路径等商业模式却趋同。如世茂服务以市政环卫业务为切口落地，实现城市环境管理从0到1的突破；万物云则采用聚焦城市街道的方式将能力和服务向外延展。但从企业发展模式上看，大多从城市环境治理、城市空间管理、城市更新和智慧运营等方向挖掘。 

在业内人士看来，物企业务模式没有太大差异化，在未来竞争中或许会陷入同质化红海竞争，进而导致价格战。

中金表示，不同的业务组合会塑造出不同的企业发展逻辑。也就是说，赛道布局差异将逐步形成更为本质的商业模式分化。中指物业研究院提醒，物业企业开展增值服务业务无法全面开花、面面俱到，物业企业应结合自身资源禀赋及战略诉求，筛选出适合自己开展的增值服务，有所取舍而非面面俱到。