招商积余规模扩张提速，“沃土云林”商业模式加速落地

       3月18日，招商积余发布2021年业绩报告。 截至2021年12月31日，招商积余在管项目1,717个，管理面积2.81亿平方米，同比增长47%，其中58%的面积贡献来自江苏、山东、四川、广东四省。

       报告期内，招商积余收入利润持续提升，实现营业收入105.9亿元，同比增长22.42%，其中物业管理业务营业收入占比达93.56%；实现净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

       从业态表现上，2021年招商积余多路径巩固非住市场领先优势。报告期间，公共物业、园区、办公等优势业态持续快速发展，公园、城市空间服务、医院类业态有所突破，非住宅业态的管理面积达1.66亿㎡，同比增速75%，是年内规模扩张的主要推动力。

       其中，招商积余收并购工作在报告期间获得了实质性突破。2020年的业绩发布会上，董事长聂黎明曾表示要“保持加大市场拓展力度”，强调“投资并购，是公司外省市扩张发展的重要战略举措之一，也是中长期战略”。年内，招商积余发力国资背景物企标的，抓住国有企业“两非”剥离的市场机遇，接连收购上航物业100%股权和南航物业95%股权，并通过增资的方式入股汇勤物业65%的股权，在三家物业公司合计在管面积超过了500万平方米。

      同时，招商积余不断发挥收并购与主业协同优势，自收购南航物业95%股权以来，中标了中国民航机场建设集团设计科研综合楼、南航北京分公司后沙峪基地、南航西安基地等一批航空类项目，在航空物业业态的积累愈加深厚，持续领跑航空物业细分赛道，强者愈强的马太效应愈加明显。

      报告期后，招商积余公告披露，拟将旗下3家全资附属子公司中航城投资、昆山中航、赣州九方100%股权转让给公司控股股东招商蛇口，预计将获得7.78亿元的资金补充，进一步丰厚招商积余资金池。在规模发展高位提速、并购频发、集中度持续提升的行业环境下，重资产剥离的工作可以为收并购再蓄“弹药”。

       此外，招商积余发挥全业态综合服务能力，“质”与“量”齐头并进。

       相较住宅业态下，业务增长主要来自于与控股股东招商蛇口的业务协同，报告期内来自招商蛇口的住宅业态在管面积同比增长26%，高于整体增速水平，非住宅业态的市场化拓展效果更为显著，来自招商蛇口的非住宅业态在管面积同比增长仅18%，这也有利于在房地产面临困境、交付量将长期下滑的市场环境下，缓和住宅协同减弱对自身业务的冲击。

多元赛道发力

“沃土云林”商业模式向纵深发展

       2021年全年，招商积余业绩指标稳健增长，实现营业收入105.9亿元，迈入百亿营收梯队，较上年同期增长22.42%；实现净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

       从业务构成来看，招商积余两大板块业务收入利润持续提升：

      物业管理业务通过推动“沃土云林”商业模式落地，实现营业收入99.08亿元，较上年同期增长23.31%，占比93.56%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加。此外，招商积余盈利能力小幅提升，物业管理业务毛利率由10.96%上升至11.43%，主要是随着优质非住宅类业务的拓展，招商积余非住宅基础物业管理的毛利率由11.88%上升至13.60%，拉动整体毛利水平的提升。

      资产管理业务实现营业收入5.56亿元，较上年同期增长23.70%，占比5.25%，毛利率达56.18%。考虑到“轻资产运营平台的战略定位”，在轻重资产剥离的过程中，持有物业出租及经营的收入或将受到一定影响，但报告期间商业运营营业收入的同比增速为53%，且毛利率水平也由2020年的23.97%上升至41.94%，物业管理运营表现出了较大的潜力，有利于弥补后续重资产剥离对业绩的影响。

精益管理提升质效

研发赋能数字化升级

       2022年初，招商积余迈入了国家高新技术企业行列。作为少数披露详细研发投入的企业，招商积余积极推进数字技术深化升级，报告期间研发费用同比增长91.30%，建成了基础服务+增值服务+业态方案的智能化综合服务体系，进而支持“沃土云林”商业模式落地，尤其是以客户为中心迭代招商π平台、升级智慧医院系统、上线智慧校园系统，补齐人、财、物等管理支撑短板，在业务拓展过程中形成优势。

       此外，管理数字化方面，上线供应商系统、管理驾驶舱、三级城市级智慧运营中心并升级多个管理系统，全面推广“车场岗亭无人值守”改造，实现内部运营管理全面信息化。进而与招商积余“打造精简经营型总部”目标相匹配，在物业经营价格竞争压力、收款压力日益提升的环境下，通过精细化集中运营管控，提升管理效率，最终通过释放人工时助力增效。

结语

       阶段内，物业行业在新型城镇化、后勤社会化背景下的发展逻辑不会发生变化，随着物业服务覆盖面提升、服务边界扩充，对于招商积余而言机遇仍然大于挑战。

        过程中，开拓市场规模需要提速，在行业集中度持续提升的趋势下，提升规模巩固品牌竞争力，寻找可协同业务驱动规模增长；发挥研发优势，科技引领，以实现业务特色和成本效益的双重优势。