行业观点 | 从物企并购潮，看2022年物业行业两大新趋势

2020年以来，伴随房地产行业政策强监管、融资政策收紧，与地产强关联的物业行业加速洗牌。

一方面，中小房企资金流动性差，被迫出售物管公司等非核心资产以缓解困难，开启物业行业收并购狂潮；另一方面，在追求规模、密度之后，头部物企纷纷开启多种经营收入，提升自我造血能力。

据中物研协《2021物企上市公司并购研究报告》，2021年物企收并购数量和金额达顶峰，共计29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达355.88亿；而2020年19家物企发起54项并购，并购金额仅94.3亿。

2022年物企并购热度不减，1~6月上市物企公告27起并购事件，披露交易金额81.01亿。

但2022年行业并购，有两点变化值得注意：

第一，招商积余、金茂服务等央企国企成并购主力；

第二，并购主体更倾向非住经营业态标的，在商管、城市服务、医疗、学校等住宅之外领域，补足经营业态短板。比如金茂服务收购的首置物业，以高端物业、商写、城市运营服务为主；招商积余收购的新中物业，以金融类物管业务为主。

看最近头部物企中标项目，趋势已十分明显：6月10日，保利物业进驻广州市琶洲街道，承担琶洲街道全域化管理服务；7月15日，招商积余旗下中航物业中标广东职业技术学院项目；7月，世茂服务旗下金沙田科技中标义乌市环境集团有限公司清扫保洁及公厕管理……

头部物企收并购不再单纯追求规模和密度，转而以覆盖更多非住业态的细分赛道，来提升核心竞争力，进一步巩固竞争壁垒。

中指研究院发布《2022中国物业服务百强企业研究报告》，百强物企2021年多种经营收入占比24%，增速23%，增速为基础物业服务收入两倍。

2021年，百强企业基础物业服务收入均值10.22亿，同比增长11.72%。多种经营收入均值3.19亿，同比增幅达23.01%；占物企收入比重约24%，成为支撑物企收入的一大重要模块。

审视百强企业的盈利能力，报告指出：“毛利润均值及净利润均值分别为3.37亿及1.22亿，多种经营占收入比重24%的情况下，毛利润贡献超过50%，成为百强企业提升利润的主要抓手。多经收入占比及毛利率总体上呈正相关关系，即多种经营收入占比高的企业一般毛利率也高。”

包括新希望服务、建业新生活、佳兆业美好、金科服务等十多家上市物企，多种经营收入占比已超50%；在疫情影响经济面整体低迷背景下，为物企良性向好发展提供有效参考。

目前，百强物企发展的多种经营收入模式，已涵盖社区零售、家政服务、社区教育、养老服务、社区金融、房屋经纪、家居服务、汽车服务、社区空间运营等20多种。不仅盘活社区资源，大大提升物企营收，提升物企自我造血能力；也因响应业主需求，提高了业主满意度。

中海物业集团执行董事杨鸥，以企业创新模式的“第二曲线”审视行业，提出“通过创新加强主营业务，从更多的创新中分形出第二曲线新业务”的物业发展之路。

他认为：增值服务将成新增长极，因为居民对于生活水平的更高要求将增加增值服务的需求，增值服务的毛利率也远高于基础物业服务的毛利率。

“多种经营收入”——无疑是头部物企用实践和理论探索出来的一条最合适、最有效的行业“第二增长曲线”。

新的探索，必定带来新的问题。

对百强物企来说，大鱼吃小鱼，企业收并购一时风光无限；多业态经营、多种经营收入，也是“看上去很美”；但，任意一家物企都能直接“抄作业”么？

企业是否能消化新业务？是否有跨区域管理能力？规模和密度扩大，是否能兼顾效率和品质？组织和系统是否能兼容并购企业？支撑跨业态、多经收入开展？管理质量和标准能否顺利贯彻到并购企业？

——这都是并购之后，百强物企要面临的艰巨挑战！

为此，头部物企和中小物企不约而同转向“数字化”、“科技化”，通过提高服务品质、降低人力成本、提高运维效率等手段，来应对挑战。

效果如何？下期再聊。