由中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十五年，十五年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥重要作用，中指研究院基于丰富的数据沉淀及行业积累开展物业百强十五年系列研究，细数物业管理行业变迁，探索优秀企业先进经营管理经验，系列研究共包含三篇内容分为“变化”、“共生”及“成长”，以下为首篇“变化”之节选内容。

【时代机遇，造就百强企业快速发展、砥砺前行】

“没有永恒的企业，只有时代的企业”。中国物业服务百强企业十五年研究不仅记录了企业的跌宕起伏，也深刻洞察行业发展趋势为企业指引方向。从2008-2013年的“顺势而为，稳健发展”到2014-2020年的“借势科技，资本赋能”，再到2021-2022年的“分化加剧，价值重塑”，“顺势”和“创新”两个高频词语在不同程度和角度道出百强企业在各阶段的发展策略。百强企业精准把握时代脉搏、踏准市场节奏，在激烈的行业竞争中脱颖而出，成为时代浪尖的弄潮儿：

伴随房地产市场的狂飙突进，物业百强企业顺势而为，乘势而起，实现稳健发展，为未来物业管理行业的价值升级和产业融合发展奠定了坚实基础。

2008年金融危机后国际量化宽松政策及国内4万亿刺激计划推出，房地产资产属性进一步加强，物业服务作为房地产资产保值增值的重要辅助因素，也引起了市场关注。物业百强企业抓住市场机会，采取跟随开发企业战略，或主动进行市场拓展，首先实现了在核心城市的快速扩张，同时加快区域化布局，以珠三角为中心的华南地区、以上海为中心的华东地区和以北京为中心的华北地区，成为百强企业竞争的热点。在这一阶段，百强企业的在管项目组合完成了从一线城市单核心到二、三四线城市多核心的结构性改变，“多核驱动”也成为企业规模扩张的新型模式。2013年，百强企业在一线、二线和三四线城市项目占比分别为35%、43%和22%，二线城市项目总量已超过一线城市，同时随着开发商加大对三四线城市的开发，百强企业在三四线城市在管项目占比也有所扩大。

图：2008-2013年百强企业在管项目城市结构分布情况

图：2008-2013年百强企业服务规模变化趋势

管理规模的稳步扩张，为百强企业的业绩增长奠定了基础。该阶段，百强企业守正出奇，一方面坚守物业服务主业，不断打磨服务产品，优化企业运营效率；另一方面加大对多种经营的投入力度，不断扩大与深挖多种经营业务范围，多种经营收入迅速增长，形成了主副业双增的良好局面，带动百强企业营业收入整体上升。2008-2013年百强企业营业收入均值由10785.8万元增长到29387.6万元，复合年均增速约为22.19%。届时，物业服务收入仍然是企业的主要收入来源，贡献率保持在67.9%-78.6%之间，而多种经营业务收入占比虽低，但是呈现出稳步上升的趋势，多种经营的收入贡献度由2008年的26.3%提升到2013年的32.1%。

伴随物业服务企业的规模化扩张，百强企业开始积极拥抱智慧科技，牵手资本市场，以更加开放的姿态引领物业管理行业不断革新发展模式，勇敢尝试摆脱房地产发展周期的影响，取得了举世瞩目的行业发展奇迹。

• 科技助力企业降本增效，催生多元增值服务

2014-2020年，物业百强企业出于规模化扩张及业务发展需要，逐步加大在智慧科技方面的投入力度，通过运用互联网、大数据、云计算等新技术手段，对内提升管理效率，对外拓展增值服务，实现了企业经营效率的显著提高。

图：百强企业借助科技实现降本增效目标示意

借势智慧科技，百强企业首先实现了业务管理线上化，截止2021年底，100%的百强企业开通了微信公众号（微信小程序），线上集成部分生活服务功能，包括房屋报修、一键呼叫、社区公告、线上缴费等；约80%左右百强企业实现了内部管理信息系统的体系化，能够统筹流程报批、人事、财务、行政等绝大多数管理模块，大幅度提升企业运营效率，降低管理成本；约60%左右的百强企业已外购或自主研发APP应用程序，对内可以让企业办公更加效率化，对外可提升物业服务质量；约10%左右的百强企业打造智慧物联网平台，将在管小区、设施设备、花草苗木，以及管理工作、员工数据等各类资源，通过智能平台连接在一起，并在后台进行运营数据收集及整合优化，实现万物互联，全方位赋能物业服务。

图：截止2020年底百强企业智慧化建设情况

随着百强企业智慧化建设的深入，基础物业服务领域的机器替代人工水平不断提高，百强企业尝试引领行业从劳动密集型向技术密集型转型，百强企业在面临人员、物料耗材等刚性成本上涨的压力下，却实现了单位成本的持续下降，企业营业成本率由2014年的80.25%稳步下降至2020年的75.48%。百强企业借助智慧科技手段降低经营成本的同时，能够给业主带来全新的物业服务体验，有助于企业经营步入良性发展道路。

图：2014-2020年百强企业营业成本率变化情况

物业管理行业与智慧科技的深度结合不但帮助百强企业实现了降本增效的目标，而且有效催生并优化了多元增值服务，为物业管理行业发展带来了更多的可能性。2014-2020年是物业管理行业增值服务取得突破发展的关键阶段，从聚焦业主日常生活的社区O2O业务，到盘活业主资产及社区空间资源的运营服务，物业管理行业的科技含量持续增加，智慧科技赋能下的社区生态圈越来越精彩，为行业的纵深发展积蓄了强大的力量。

图：智慧科技赋能下的社区生态示意

• 资本赋能行业乘风破浪，驶入发展快车道

“春江水暖鸭先知”，物业管理行业日新月异的发展吸引了资本市场的关注，2014年，彩生活搭乘“互联网+”与社区O2O的快车，开启在资本市场的“征战之路”并成功赴港IPO，成为中国物业管理行业第一股，叩开了内地物业服务企业奔赴港股资本市场的大门，此后，中海物业、绿城服务等物业服务企业也顺势登陆港股市场，成为第一批抢滩资本市场的“弄潮儿”。

图：部分港股上市百强企业市值变化情况

2014-2020年，是物业管理行业在资本市场从无到有、从青涩步入成熟的关键阶段，物业服务企业在资本市场经历了最开始的“被关注”到“受重视”，再到后来如期而至的价值兑现期，物业百强企业在资本市场的助力下驶入了发展的快车道。以碧桂园服务、华润万象生活为代表的百强企业在登陆资本市场后股价表现不俗，截止2020年底，部分企业总市值及市盈率较上市首日呈现出快速上涨的趋势，其中碧桂园服务市值达到1294亿元，较上市首日上涨532%，成为我国首个市值突破千亿的物业服务企业。

图：2014-2020年物业服务企业在资本市场的成长之路

该阶段，物业管理行业除了上市企业数量屡创新高，企业通过资本市场所募集资金也创下新记录。2020年，物业服务上市公司通过IPO从香港资本市场融资约695.37亿港元，远超之前历年所融资金额总和，更进一步看，2020年内上市的18家企业融资总额是2019年内12家上市公司的5.81倍，增幅巨大。

图：2014-2020年中国物业服务上市公司数量及IPO募集资金总额

从上市物业服务企业募集资金用途来看，用于收并购及战略投资的资金占比呈扩大趋势，比例由2014-2018年新上市企业的40%-60%逐步提高至2019-2020年的60%-70%，进一步加速行业集中发展；其次，上市物业服务企业越发重视数字化运营系统和智慧社区平台的建设，在2020年，上市企业预计将10%-20%的募集资金用于构建社区生态系统；此外，上市企业在拓展增值服务或提高员工综合水平方面花费保持在10%-15%的资金，其余资金主要用于运营资金及一般企业用途。

图：2020年新上市物业服务企业IPO募资使用计划

随着国家对房地产市场的调控政策收紧，部分开发企业流动性问题愈发突出，甚至出现头部开发企业暴雷的局面，引起了行业的震动，风险传导到关联行业，导致物业管理行业增量市场发展放缓，百强企业被迫抢占存量市场的高地，行业发展来到了加速分化和价值重塑的关键路口。

• 以收并购为支点，撬动企业规模加速分化

面对物业管理行业的洗牌局面，有的开发母公司选择出售“未来”，卖掉物业变现，有的企业则加紧募资，一掷千金，鲸吞市场上的优质标的，在买方和卖方的博弈过程中掀起了物业管理行业的新一轮收并购热潮，据不完全统计， 2021年物业管理行业已披露相关信息的收并购交易达77宗，涉及并购方36家物业服务企业，交易金额约362.5亿元，相比2020年交易总额大幅增长约242.95%；此外，剔除专业服务类和市政环卫类标的企业后，2021年行业收并购市场涉及并购方在管面积增加总量约为8.31亿㎡，同比增长52.02%，在规模和交易金额方面可谓“量价齐升”。

图：2020-2021年中国物业管理行业收并购情况

若按照交易金额排序，碧桂园服务公开披露的交易总额为189.64亿元，占总交易金额的52.31%，领衔其他市场参与者；此外，2021年收并购市场涉及的36家并购企业中，7家为行业TOP10企业，涉及交易金额255.98亿元，占总交易额的70.62%；24家为行业T0P20企业，涉及交易金额336.57，占总交易额的92.85%。可见，以头部企业为主力的行业收并购，正在加速物业管理行业的整合进程，借此，头部企业不但巩固了自身规模的护城河，而且持续优化企业业态布局和区域布局，使得其它企业更加难以望其项背，行业分化超预期加速。

• 以资本市场为鉴，映射企业估值加速分化

2021年物业管理行业在资本市场彻底告别了青涩期，迎来了关键的价值兑现期，资本市场对物业服务企业的期望回归预期，企业综合发展能力和潜力成为其承载市场估值的关键评价指标。部分物业百强企业在经历资本市场赋能后，规模拓展效率大幅跃升、企业管理和客户服务逻辑迎来质变、增值服务在更大的作业面下酝酿提质，整体而言，资本化浪潮下，物业管理行业优质资源正在加速向头部或具有特色业务优势的企业集聚，而规模较小、业务特色不明显、增长潜力不足的企业存在被资本市场边缘化的风险。

此阶段，百强企业要在资本市场上获得认可，更加需要从企业自身经营的实力出发，通过不断雕琢业务、寻求差异化竞争等，获得企业发展相对优势，进而收获与企业实力相匹配的市场估值。

图：港股上市物业服务企业当前股价较其上市首日涨跌幅

综上，过去十五年，百强企业特别是排名靠前的头部企业在业务模式、运营管理和智慧科技方面都形成了丰富的积累，步入2022年，行业或将再次迎来能够给市场带来惊喜的创新商业模式，相关企业将借此实现企业价值跃升，大幅度甩开其它追随者，因此，今年很可能会是物业百强企业实现价值重塑的重要时刻。

此外，2022年物业管理行业可能会迎来新的头部企业登陆资本市场，届时，物业百强TOP10企业都将成为上市公司，在资本的助力下，百强企业或将打破上游开发企业的支配格局，迎来独自“登台演出”的时刻，实现从“幕后”到“台前”的跨越，从而追求更大的企业价值。