从老旧小区改造谈物业公司的机遇与估值

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需求、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。国务院对城镇老旧小区改造提出了工作目标：2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2020年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

一、老旧小区改造的类型

城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。

基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边养老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文娱休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

二、物业在老旧小区改造的问题与机遇

目前我国老旧小区主要依靠财政资金来改造，居民出资意见不统一，吸引社会资本参与的收效也不大。城市既有住宅建筑面大且广，光靠政府财力投入难免覆盖有限。引导社会资本参与老旧小区改造和物业管理，就得让社会资本有获利空间，建立受益者付费的机制。一方面拓展老旧小区公共收入渠道，引入智能快件箱、智能信包箱，利用闲置空间开展地摊经济；另一方面，优化物业管理和停车管理收费；同时，养老托幼设施的投资，都可以作为吸引社会资本的切入点。

三、物业管理老旧小区改造的他山之石

纵观全球的物业行业模式，日本东京地区居住形式和我国主要大城市类似，购房过程也和我国小区购房模式相似，预先缴纳一笔维修基金，后续需要缴纳相应的物业管理费，管理内容也包含了安保、维修、清洁等工作。因此可对比日本物业管理行业发展路径和方向，探讨我国物业服务行业管理发展模式。这里以日本最大的物业管理公司长谷工（Haseko）为例，一窥日本物业管理公司的发展历程。

长谷工（Haseko）隶属于长谷工建设集团，该集团是东京地区最大的建筑商之一，截止2018年3月，公司管理的公寓套数总计达37.6万套，为日本管理面积及项目排名第一的物业管理公司。公司主要业务分为三大板块，分别是建筑业务、服务类业务以及海外业务。公司的物业管理板块归属于服务类业务，占据总业务收入的27%。

公司2017年管理公寓的数量为37.6万间，员工总人数为1027人，按照70平方米一间公寓计算，人均在管面积达2.64万平方米，远超我国平均的人均在管面积0.6万平方米水平，一方面是源于日本大楼通常配有门锁安保系统，另一方面也源于公司在科技化和智能化的设备投入减轻了对人力的依赖。近年来公司加大了信息化投入，人均在管面积呈稳步上升的趋势。

除了单纯的物业服务，日本长谷工集团在地产相关服务领域的拓展值得借鉴。公司增值服务主要围绕房地产为主，可以有效利用业务协同优势，例如房屋中介、租赁以及翻修业务，借助物业服务的端口优势，精准把握用户需求。

房屋中介和维修业务是通过整合集团内部资源，成立子公司来负责各种房产业态的中介及修缮业务。在日常的物业服务中，公司和公寓楼建立了较为长期的关系，并且由于公司本身就是建筑公司，对于房屋翻修、维护具有天然优势，此块业务的协同效果较明显。

公司租赁业务主要分为三部分，第一部分即公司作为二房东将物业整租，然后转租赚取中间差价，这部分的规模1万间；第二部分为运营租赁性住房，公司从房屋建设初期就介入，扮演管理者的角色，这部分规模占据主导，约8万间；第三部分为外部委托，约6万间，公司通过提供代理出租、代收转付租金等代管服务收取管理服务费。这类的业务国内已经开始普及开来。

值得一提的是养老服务，公司在1989月开始运营century life Co.,Inc，是一家为老年人提供医疗服务的养老院，2013年并购了Seikatsu Kagaku Un-Ei Co.,Ltd，其在东京地区运营31家养老机构，约有2000个房间，2016年6月并购了Furusato，提供日常服务和短期看护，公司在养老方面业务进一步扩大。公司在养老板块2017年的营收约126亿日元，净利润平均为1亿日元，我国养老业务目前仍属于探索阶段。

国内上市龙头物业公司管理规模快速扩张，业务边界不断拓展，产业链价值不断挖掘，行业正处于黄金发展期。这类的龙头物业公司之所以取得迅速扩张，究其原因主要包括：1、轻资产的经营模式，无资本开支需求；2、稳定增长的在管面积，持续贡献了盈利；3、丰富的增值服务内容，新的盈利增长点在不断地涌现。

在未来老旧小区改造这块巨大市场份额中，具备一定业主规模的物业公司更容易具备开展增值服务的条件，我们认为具备一定规模且一定服务品质的物业管理公司会有更高的估值可能，这个行业的发展会越来越差异化，差异的关键未必是体现在公司的短期业绩增速，而是要看公司规模、服务品质和增值服务开展的状况。