凡人税语：简话房产税

房产税是以房屋为征税对象，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

不是所得有建筑物都是房屋。独立的围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、各种油气罐，还有加油站罩棚等，都不是房屋，不需要缴纳房产税。

在税法中，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

房产税由产权所有人缴纳。中国境内的城市、县城、工矿区和建制镇的房屋，需要缴纳房产税。但是具体到不同的情形，纳税人又各不相同。

产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

产权出典的，由承典人纳税。

产权所有人、承典人不在房屋所在地，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。　　

房产税的计税也很特别，按照房产的经营使用方式的不同分别采取从价计税和从租计税两种方式。

从价计征。

房屋是纳税人自有自用的，由纳税人按照房产原值一次减除10%至30%后的余值，按照1.2%的比例税率计算缴纳，减除幅度由各省政府确定。国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产、以及个人所有非营业用的房产，免征房产税。

从租计征。

房产出租并取得租金收入的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按照12%的比例税率计算缴纳。不过，对个人出租住房，以及企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，均按4%的税率征收房产税。

房产税的计算看起来很简单，其实也颇不容易。

一是从价计征是按照纳税年度，每年计算并缴纳的房产税。其房产计税原值，不仅包括房屋的价格，还包括地价和以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施的价值，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，都应计入房产原值，计征房产税。

二是从租计征是按照租赁合同，以租赁期间收取的租金计算并征收税款的。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。对于免征增值税的，租金收入不扣减增值税额。

三是无租使用其他单位房产的，由产权所有人依照房产余值缴纳房产税。不过，在2020年新冠病毒疫情防控期间，纳税人给予租户房租临时性减免，国家税务总局明确解答：不属于事先租赁双方签订租赁合同约定的免收租金情形，应按照实际租金收入从租计征，如果租金减为零，则房产税也为零。

房产税不仅是一项财产税，也是一个地方性税种，各种税收优惠大都需要省、自治区、直辖市政府明确。其中，自2019年1月1日起，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。增值税小规模纳税人已依法享受房产税税收优惠政策的，可叠加享减征50%的优惠政策。

作者：李欣，资深财税专家，近30多年税务机关工作经验，注册税务师、CCPA高级，扬州税院客座讲师、安徽省税务局兼职教师，专研税收征管法律和税收政策，多年直接从事税收征管、风险应对和政策研究。公众号：凡人小站