凡人说税：房产税的纳税义务时间到底是个啥子样

在一次讨论中和大家聊起房产税的纳税义务时间问题，凡人说：房产税的纳税义务时间很好记，取得从无到有取得房产的，纳税义务从次月起发生；对外出租房产的，纳税义务发生时间为约定开始计收租金的当月。

有小会计当场指出：凡人老师，2020年税务师考试教材《税法2》的374页，可不是这么说的，房产税的纳税义务发生时间，不仅仅有“次月”，还有“当月”，出租房产的纳税义务也是自交付之日起的“次月”，有图为证： 
 

房产税的纳税义务到底是什么呢？《税法2》教材中的就一定是正确的吗？争议主要集中在三种情形：
一是将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。
二是委托施工企业建设的房屋，对于在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起按规定计征房产税。
三是出租房产，自交付出租房产之次月起计征房产税。
 学问学问，大胆求证。税法的规定是一定要有出处和依据的，不能主观臆想，那就和凡人一起来一一求证吧。

一

关于“将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税”的情形，从房产税原理上来看，房产税是典型的财产税，财产税有一个很重要的特性，就是他的纳税期间和纳税人的经营状况无关，只和财产权属的持有情况有关，在从取得财产权属开始到灭失财产权属或实物终止的持有期间内承担纳税义务。从这一规则来看，“将原有房产用于生产经营”之前，持有人就需要承担房产税的纳税义务，而不是从“用于生产经营之月”起才产生纳税义务的，明显存在逻辑错误。

究竟是不是，最终看原文。凡人便用了中国注册税务协会法规库、中国税务网络大学法规库、飞狼财税通、税务通电子书，均没有找到原文出处，倒是在度娘里搜到了不少的链接，几乎都是各种考试、作业的题目，也没有标明出处、来源。凡人认为，这就是一个以讹传讹的结果，一个错误的结论，传的人多了就似乎正确了。
 

二

关于“委托施工企业建设的房屋，对于在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起按规定计征房产税”的情形，最重要的是“应从使用或出租、出借的当月起”从何而来，税法中是不是有这样的规定。在原文的搜索中，凡人同样没有找到税法的出处。在搜索结果中，该项条款最初始于《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）第十九条第二、三项规定：纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。在该文件中，只规定了“在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋”应“按规定征收房产税”，那么“规定”又是什么呢？《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第三项规定：出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

上述两个条款至今仍然有效。
既然国税发[2003]89号文中明确规定，从“交付房产之次月起计征房产税”，那又何来“当月”一说。
 

三

关于出租房产，自交付出租房产之次月起计征房产税。该条款的规定是有出处的，主要是《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）第十九条第三项、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第三项的规定。但是，出租房产的纳税义务在2010年前后，发生了重大的变化。
在2010年之前，出租房产之所以会从“交付房产的次月起”纳税，主要是因为出租房产的行为一旦发生，按照当时《税收征管法》和《营业税暂行条例实施细则》（1993年）的规定，就属于发生了营业税的纳税义务，即便是免收租金，也需要按纳税人当月或最近期限提供的同类应税劳务核定征收营业税，也需要同步计征房产税。2010年，财政部、国家税务总局印发《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号），在其中明确了免租期房产税的纳税义务问题，明确规定“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”，即免租期纳税义务由产权所有人承担，不再按照视同提供营业税劳务从租计征房产税。至此，对于国税发[2003]89号文中规定的出租房产之所以会从“交付房产的次月起”纳税的规定，名存实亡，完全按照纳税人租赁协议规定的租金的起算日决定，以产权所有人收到的租金收入为计税依据。因此，凡人认为：纳税人对外出租房产的，纳税义务发生时间为合同约定计收租金的当月。

小结

综上，关于房产税纳税义务发生时间，凡人总结如下:

1.纳税人对外出租房产的，纳税义务发生时间为合同约定的计收租金的当月；
2.纳税人非出租房产的，新购置的商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；
3.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；
4.出借房产的自交付出借房产之次月起计征房产税，房地产开发企业自用、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
作者：李欣，资深财税专家，近30多年税务机关工作经验，注册税务师、CCPA高级，扬州税院客座讲师、安徽省税务局兼职教师，专研税收征管法律和税收政策，多年直接从事税收征管、风险应对和政策研究。公众号：凡人小站