以房抵工程款事项的税收分析

　　建筑公司为房地产企业提供建筑服务共计1000万，待建筑服务结束后因房地产企业资金紧张，拟将剩余未支付的200万工程款以开发的自有房产(市场价值190万)抵偿。此时作为建筑公司和房地产企业该如何缴纳税款呢?

　　情形一：建筑公司将房产过户到自己名下

　　如果建筑公司出于各种原因将房产过户到自己名下，此时建筑公司与房地产企业二者的交易实质构成了债务重组。

　　房地产企业在该债务重组中，表面上看是以应支付的工程款抵房款，但是潜在还隐藏一条资金流，即原本的资金流是房地产企业将工程款支付给建筑公司，建筑公司同时为房地产企业开具相应款项的增值税发票。同时建筑公司购买了房地产企业开发的房产，房地产企业为建筑企业开具销售不动产发票。因此，在该事项中，房地产企业涉及销售不动产业务，缴纳相应的增值税、印花税、土地增值税和企业所得税，并可将建筑公司开具的建筑服务增值税发票作为成本列支。

　　在实务工作中，通常房地产企业和建筑公司在债务重组的过程中会存在债务重组损益。如上述案例，房地产企业在此项债务重组中存在10万的债务重组利得，房地产企业需要就此债务重组利得缴纳相应的企业所得税。

　　建筑公司在该债务重组中，应确认建筑服务收入，缴纳相关增值税、印花税和企业所得税。建筑公司自房地产企业获取的房产，以200万元入账固定资产，按期折旧在企业所得税前扣除，同时缴纳与获取房产相关的印花税、契税。

　　情形二：建筑公司将房产过户到自己名下再出售

　　如建筑公司将房产过户到自己名下后再出售，那么在房地产企业将房产过户的环节所涉及的税费如上述情形一所述。

　　建筑公司再将其转让时作为销售二手房处理，建筑公司在再转让环节涉及土地增值税、增值税、印花税和企业所得税。

　　情形三：房企委托购买方代为支付工程款

　　如建筑公司不拟将房产过户到自己名下，而是由房地产企业与购买人协商由购买者直接将购买房屋的价款支付给建筑公司。建筑公司、房地产企业与购房者三方签订协议，约定由购房者代房企向建筑企业支付工程款。

　　追踪该笔业务的资金流，原本应该是购买方将房屋价款支付给房地产企业，房地产企业为购房者开具销售不动产发票并确认为收入后，再支付给建筑公司工程款，建筑公司同时为房地产企业开具建筑服务增值税发票。

　　房地产企业就此事项缴纳销售不动产涉及的增值税、印花税、土地增值税和企业所得税，并可将建筑公司开具的建筑服务增值税发票作为成本列支。

　　建筑企业在该项业务中，实际上只就自己的建筑服务获取了收入，因此需要就获取的建筑服务收入缴纳相应的增值税、印花税和企业所得税。

　　购买者就购买不动产这一事项涉及印花税、契税。

　　由上述三类情形可见，在房抵工程中，建筑企业对房产的不同使用目的决定了税款的计算和缴纳，因此建筑企业在规划业务模式时就需要格外注意，增加企业资金的有效使用率。

来源：中道财税 作者：常则宇