中期业绩解读 | 保利物业：逆势增长，稳健发展下盈利能力突出

2022年8月29日，保利物业服务股份有限公司（股票代码：06049.HK）（以下简称保利物业）发布2022年中期业绩报告，报告期内，总收入为64.5亿元，较2021年同期增长25.2%，期内溢利为6.35亿元，较同期增长25.8%。截止2022年6月30日，保利物业在管面积为523.1百万平方米，较2021年同期增长22.2%；合约面积731.6百万平方米，较2021年同期增长17.6%。

01 总体营收、拥有人应占溢利、净利及毛利润均实现稳定增长

2022年上半年，保利物业营业收入为64.5亿元，同比增长25.2%；公司拥有人应占溢利为6.28亿元，同比增长28%；毛利润为13.04亿元，同比增长26.5%；净利为6.35亿元，较同期增长25.8%。营收、拥有人应占溢利、净利及毛利润均实现稳定增长。

图：2021H1—2022H1保利物业营业收入、毛利变化情况

数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看）

【中指报告】https://u.fang.com/ytjgjg/

图：2021H1—2022H1保利物业净利及拥有人应占溢利变化情况

02 管理规模持续拓张，市场外拓能力显著提升

2022年上半年，在大物业战略指引下，保利物业业务持续扩张，在管项目数为1910个，在管面积为523.1百万平方米，较2021年同期增长22%；合约项目为2575个，遍布29个省、直辖市及自治区的206个城市，服务约160万户业主，总合约面积731.6百万平方米，较2021年同期增长17.6%。

图：2020H1-2022H1保利物业管理规模变化情况

市场拓展能力是企业持续发展的强劲动力源，保利物业规模的稳定增长主要来源于两方面，其一是保利系的稳健发展，为保利物业持续带来业务增量。2022年上半年，来自保利系的新增合同面积达17.7百万平方米，同比增长16.9%。其二是强劲的第三方市场拓展能力为物业管理规模发展带来强劲动力。新签约及新中标第三方项目合同业绩均表现优异。

同时，从物业管理费中第三方收入可以看出，第三方业绩增长明显，2020-2022上半年第三方物业管理服务收入复合增速约64%，从2020H1的5.5亿元上升至2022上半年的14.9亿元，第三方收入增速迅猛确保了保利物业独立属性稳定增强。

图：2020H1-2022H1第三方物业管理收入变化情况

从各业态收入占比来看，保利物业在发展中抓住市场机遇，除了在住宅领域扩张业务版图，同时积极布局非住宅业态，在非住宅赛道保利物业以国资商办、公共服务为市场拓展的两大核心产品，提振物业管理服务能力。2022年中期报告显示，非住宅业态收入占比成上涨趋势，物业管理服务收入中非居业态达15.4亿元，同比增长37.3%，收入占比38.9%，同比提升3.2个百分点。

图：2021H1—2022H1保利物业在管面积按业态收入占比情况

国资商办领域聚焦细分客户，主要服务国资写字楼，政府机关办公楼、大型央国企总部，同时在银行系统、税务机关、移动系统等行业细分板块，逐渐形成规模效应。

公共服务领域方面保利物业保持在轨道交通、高校教研、城镇景区业态的核心优势，新签约单年合同金额约3.9亿元，2022年上半年相继中标故宫博物院文保科技部、北京海淀区人民检察院、广州市珠海湿地公园、华中科技大学、广东城际铁路等项目。

保利物业聚焦市场规模大、利润点高、服务深度强的非住宅业态，打造细分业态优势，2022年上半年，新签约第三方项目中非居业态金额占比86%，较去年同比提升13%。轨道交通、高校教研、城镇景区三大核心业态在公共服务金额中72%，非住宅赛道能力进一步得到提升。

从营收类型来看，保利物业收入来源于三大业务板块物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。其中物业管理服务作为保利物业最大的收入来源，依托于在管面积的迅速扩张，增速明显，2022年上半年收入39.55亿元，较2021年同期增加25.8%，占总收入61.3%；非业主增值服务收入10.92亿元，同比增长35.4%，占总收入17%；社区增值服务收入14.02亿元，同比增长16.6%，占收入22% 。

图：2021H1—2022H1保利物业各业务板块营业收入情况

受上半年局部多点频发的新冠疫情影响，虽然社区增值服务受到阶段性影响，但保利物业凭借扎实的基本功，以客户黏性、资源协同及业主需求洞察三大核心优势，加速构建社区增值服务产品，以五大核心产品提升了客户在疫情期间的体验和生活服务质量，带动业绩稳健增长。

在物企营收普遍放缓的大背景下，保利物业逆势增长，整体及三大板块毛利率均录得同比提升。整体毛利率20.2%，同比提升0.2%。物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务毛利率均有提升。

图：2022H1保利物业各业务板块营业收入占比及毛利率情况

05 组建环保品牌，建设垂直服务能力

以小谋大，无论是从城镇到社会，保利物业都实践行精细善治的服务原则，助力基层治理服务提升，围绕基础治理核心形成5G服务产品并持续构建城市服务产业链。在市政服务方面，保利物业由社区环境走向城市环卫，以市政环卫服务为起点撬动城市服务业务，成立环保品牌【保利环境】，打造纵深向环卫垂直服务能力。成立半年来，保利环境实现了市场化、规模化的业务扩张，拓展深圳、扬州等多个大型环卫服务及城市大管家项目，取得了喜人成绩。

06 全域战略升级，进军超大型城市服务新模式

保利物业雄厚的央企实力以及良好的企业信誉背书使保利物业从公服赛道成功迈入城市服务领域，以单个项目为基础，纵深拓展，业务区域双叠加，无论是从浙江西塘镇辐射覆盖嘉兴市，还是以广州塔景区为代表，延伸出海珠样板，实现全域服务模式从城镇走向城市的升级迭代，保利物业的大型城市服务新模式答卷都可谓是成绩喜人。2022年，保利物业在广州海珠区域在管项目单年合同金额约2.7亿元，开启城市全域服务新模式。此外，保利物业还新进驻了广州南沙区大岗镇和东涌镇，实现品牌、规模的双重增强，将全域服务从海珠区向广州全市拓展，这也是标志保利物业的全域服务模式在全国范围内可复制，未来保利物业在全域服务模式的市场扩张空间巨大。

07 总结展望

2022年上半年保利物业经受住了新冠疫情反复和经济环境给行业发展带大力的巨大挑战，彰显央企物企责任担当，坚守防疫第一线，保障业主健康安全的同时，体现百强企业风采，深化内涵式服务，提升服务品质。

未来，保利物业应保持战略定力，加速提升市场份额，推进增值产业纵深发展，加快数字化赋能，朝着“大物业生态平台首席运营商”的愿景不断前进。