深圳控股拟分拆物业板块 或发力城市服务

中房报记者 梁笑梅 北京报道

又一家国企背景的物业企业准备向港交所递表。

7月26日，深圳控股有限公司(以下简称“深圳控股”,00604.HK) 开盘报价1.26元/股，收盘于1.31元/股，相比上一个交易日的收盘价1.26元/股，上涨3.4%。总市值为116.29亿元。

就在四天前，深圳控股在港交所公告，公司正考虑可能分拆物业管理业务并于香港联交所主板独立上市。

深圳控股方面表示，于公告日期，董事会尚未决定是否及何时进行可能分拆项目。公司将在适当时或根据上市规则的规定就可能分拆项目作出进一步公告。

关于上市目的以及未来战略方向，中国房地产报记者联系了深圳控股方面，截至发稿前，未得到任何回复。

01 在管面积低于上市物业企业平均水平

根据深圳控股官网显示，分拆物业管理业务的上市平台应该是深业物业集团有限公司（以下简称“深业物业”）。

值得一提的是，2020年年初,深业物业在“十四五”期间的奋斗目标中,明确提到,要打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。

2017年，深业物业由4家拥有30年发展史的全国首批物业管理一级资质的百强知名物业公司整合重组而来。

2021年，深业物业启动第二轮城市运营板块大整合。整合后，深业物业在管面积超7500万平方米。

“根据在管面积而言，深圳控股物业板块是百强房企的在管面积的平均水平。”同策研究院研究总监宋红卫表示。

不过，深圳控股物业板块的在管面积和上市物业企业的在管面积平均水平还存在一定差距。

根据中指研究院报告，截至2021年底，物业服务上市公司在管面积均值为1.1亿平方米。

资料显示，深业物业项目布局全国18个省（区市）50个主要市（县）。业务板块分为物业服务、商业管理、智慧园区、物业城市。

02 国资委背景加持

尽管在管面积不占优势，但深圳控股的国资委背景为其增添了亮点。

深圳控股官网资料显示，深圳控股大股东是深业集团有限公司，后者又是深圳市国资委全资控股。深圳控股于1997年在香港联合交易所上市，是深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，公司核心业务包括物业开发、物业投资及管理。

可以看出，深圳控股分拆的物业平台是具有较强国资委背景的。

“具有国企的背景和信用，上市前景良好。”宋红卫表示。

他进一步解释道，“今年上半年港股物业企业股价平均跌幅超过10%。下跌的原因主要是受到房企债务暴雷以及信用危机的影响，这一现象主要出现在民营房企中，而国企、央企以较强的融资能力和强信用免于受到资金链断裂的影响。因此，今年国企、央企背景的开发企业以及物业企业更受到资本市场的青睐。”

相比民营企业而言，具有国企、央企背景的物业企业对资本市场而言更有说服力。

在汇生国际融资总裁黄立冲看来，“第一，国有企业要做把政府内部的物业划拨起来变成一个有规模的物业管理公司比较容易。第二，相对民营企业，国有企业在应收账款上比较容易。”

今年以来，具有国企、央企背景的物业企业陆续向港交所递交了申请。例如，鲁商服务、万物云、中湘美好生活等三家国资物业企业已经向港交所表达了上市意图。

03 发力城市服务

根据深圳控股官网显示，其业务分类中分别有土地储备、城市更新、物业开发、物业租赁经验、轻资产运营服务，以及其他相关业务。

深圳控股在2021年年报中透露，“本集团全力打造城市综合运营业务，包含商业运营、物业服务、智慧园区以及物业城市业务。”

值得关注的是，在2021年年报中，深圳控股新增了“物业城市”业务。

事实上，作为深圳控股很有可能分拆上市的平台——深业物业早已在“物业城市”业务上布局。

2019年，深业物业率先在福田区启动深圳“物业城市”改革试点。

2021年7月，深业物业进驻安徽省马鞍山市，标志正式走出湾区，开启了向外拓展的步伐。

据专业机构预计，“物业城市”市场规模和业绩增长空间更为广阔，现有城市服务市场供应量保守估计超2000亿平方米，未来5年～8年内预计将达到万亿级别。

值得一提的是，深圳控股将“物业城市”业务和轻资产运营服务打包，统一归类在了城市综合运营业务中。

根据2021年年报披露，截至2021年末，深圳控股的城市综合运营业务在管面积约6155万平方米，较去年上涨31%。其中，第三方项目占比75%；物业城市、产业园、公建设施、写字楼等非住宅业态占比54%。

2021年，深圳控股在城市综合运营业务板块中，实现营业收入约21.35亿元，较去年上涨11%；录得净利润约为4.02亿元。

编辑：徐妍  康康