出租商铺增值税如何缴？

出租商铺增值税如何缴？

文/叶全华

现在我们所说的商铺已经不再是以往观念下的商铺，而是有两种基本形态：一是实体商铺，即我们日常所说的线下超市、门店等。二是数字商铺，也就是电子商务平台上经营的电子数据商铺，即日常说的电商。笔者之所以称其为实体商铺和数字商铺，只要是居于当下对经济的区别中存在实体经济和数字经济的划分。

实体商铺和数字商铺因其基本要素不同，在税收政策应用上有所不同。以下仅仅说说实体商铺用于出租的一个增值税税率或征收率的适用问题。

问题的基本表述是：一叶公司自建一栋商铺用于出租，租金收入是按照税率9％缴纳，还是可以按照征收率5％缴纳？

对于一叶公司如果是小规模纳税人，那么很简单，都是按照征收率缴纳。对于一叶公司如果在增值税一般纳税人期间建造的商铺（以下均不讨论一般纳税人转登记小规模纳税人情况），并用于出租的，那么是适用税率9％。这是单一情况。但实际又会存在特殊情况，就是建造商铺时是小规模纳税人，而出租时是一般纳税人，该如何缴纳增值税？

对于这个问题可不是简单的一个回答就可以，首先要假定一叶公司是在营改增之后成为增值税一般纳税人的，这样可以减少一些分析情况。如此，至少有两种情况要考虑（不考虑异地缴纳问题）：

一是，商铺建造时间是在2016年4月30日之前的，那么在之后登记为一般纳税人后，正常情况下是适用税率缴纳增值税，但依据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，由于其建造时间处于营改增实施之前，所以也可以选择5%征收率的简易计税方法缴纳增值税。因此，这里实际是存在两种情况的选择。

二是，商铺的建造是在2016年5月1日之后的，那么在小规模纳税人时期建造的，在后期一般纳税人时期用于出租，如果使用税率缴纳增值税，是可以的；问题是是否允许选择5%征收率的简易计税方法缴纳增值税？比如，一叶公司2020年12月建造商铺，属于小规模纳税人，并经营有其他业务。2021年2月登记为一般纳税人，3月将商铺出租给他人经营，那么3月份是否可以选择征收率5％缴增值税？

依据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。由于一叶公司建造的商铺时间处于营改增实施之后，成为一般纳税人之后，需按照税率缴纳增值税，不能选择征收率缴纳增值税。

小规模纳税人期间建造的商铺，如果取得了有效的增值税专用发票，一般情况下在登记为一般纳税人后不是全额抵扣的。

作者：长期从事财税实务工作，专注于增值税、所得税和出口退税的知识耕耘，欢迎业务交流与探讨。微信公众号：一叶税舟