公司出租房屋的涉税事项一次性说清

公司出租自己的房屋，主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税。

增值税

财税 【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：

关于增值税适用税率和征收率的问题，国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》是这样规定的，二哥以图表方式列示，看起来更直观。

一般纳税人

正常情况下，一般纳税人采用一般计税办法，适用税率是9%。

如果是采取简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税主要针对老项目，也就是2016年4月30日之前取得的不动产，而且需要去主管税务机关备案后方可。

一般纳税人都自开发票，所以你如果从一般纳税人手里租房，取得的要么是9%的发票，要么就是5%的发票。

小规模纳税人

小规模纳税人都适用简易计税方法，征收率为5%，当然如果是住房是1.5%。

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。

下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

城建税、教育费附加、地方教育费附加

城建税、教育费附加和地方教育费附加都是以实际缴纳的增值税为基础算的，具体来说，如下图。

如果是小规模纳税人，还是有享受减免增值税的政策，一般纳税人则没有。享受免税只能开具增值税普通发票。

注意，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊确认收入，分摊后月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

如果不是其他个人，也就是自然人，一次性收取的房租，不能分摊到月度来看是否满足免征增值税的条件的。

房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

所以房产的有从价计征和从租计征两种方式。

出租房屋采取从租计征，法定税率是12%，公司出租取得的租金收入需要按照12%的税率缴纳房产税。

土地使用税

土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。

所以，这个就看当地地税机关给你定的每平方米的税额，按照土地面积*标准计算缴纳即可。

印花税

印花税，直接按照合同收入计算申报缴纳即可，税目是财产租赁合同税目。

企业所得税

公司还涉及企业所得税税率25%，当然小型微利企业有税收优惠的。

所以，整体来看，公司出租房屋的税负是相当高的。

最后，二哥来说说开房屋出租发票这个经营范围的问题。

纳税人是否可以自行开具超经营范围的发票呢？我们直接来看各地税务局的一个口径。

依据上述总局的政策解答和地方国税局的营改增政策执行口径，纳税人发生营业执照的经营范围以外的业务，只要发生真实的应税业务均可自行开具增值税发票。

但是建议企业先前往登记主管机关变更经营范围，再由主管税务机关增加相应的征收品目及征收率。

本文首发于微信公众号：二哥税税念（做一个有情怀的税务会计，分享属于会计人的不二鸡汤）